Comprar vivienda en Portugal siendo extranjero (guía 2026)

Los extranjeros pueden comprar propiedad en Portugal con toda libertad — sin requisito de residencia, sin restricciones de propiedad. Lo que cambió en 2026 es el contexto: desde que el Golden Visa abandonó el inmobiliario en octubre de 2023, el comprador es gente que compra para vivir — de modo que el centro del proceso son la due diligence y las reglas de financiación, no las reglas del programa.

La secuencia, en orden

• Primero el NIF — sin número fiscal no hay escritura; se obtiene antes de llegar mediante un representante
• Abrir una cuenta bancaria portuguesa — para las transferencias y como vehículo de la señal
• Contrato-promesa (CPCV) — fija precio, condiciones y señal (habitualmente del 10–20 %); el incumplimiento tiene penalizaciones definidas
• Due diligence — el notario o el abogado comprueba la caderneta predial, la licença de utilização, las cargas y las obras sin licencia
• Escritura ante notario — o a distancia mediante poder — y después la inscripción en el registro predial

El paquete fiscal

Presupueste por encima del precio: el IMT (impuesto de transmisión) es progresivo (aproximadamente del 1–7,5 % según tramo y uso), el impuesto de sello del 0,8 %, notaría y registro 1.000–2.000 €, y si hipoteca, el sello del préstamo, del 0,5–0,6 %. El IMI anual ronda el 0,3–0,45 % del valor catastral. Si usted vende más adelante, como no residente se aplica una retención sobre el precio de venta — conocer estas mecánicas antes de la primera oferta paga al abogado.

Dónde pierde dinero la gente: ampliaciones sin licencia, suelo rural con restricciones de edificación, títulos hereditarios enredados y contratos-promesa «decorativos». Un abogado local que cobra 1.000–2.500 € por una due diligence completa es la partida con mejor relación calidad-precio de todo el presupuesto.

Siguientes pasos