外国人在葡萄牙购房（2026 指南）
核验于 2026 年 10 月
外国人可以自由购买葡萄牙房产 — 没有居留要求，也没有产权限制。2026 年变化的是背景：自 2023 年 10 月黄金签证剔除房地产之后，买家群体变成了真正为居住而买的人 — 于是尽职调查与贷款规则，而非项目规则，成为流程的核心。
流程顺序
- 先办 NIF — 没有税号就没有过户；出发前可经税务代表办理
- 开立葡萄牙银行账户 — 用于转账，也是定金的支付通道
- 预付合同（CPCV）— 约定价格、条款与定金（通常 10–20%）；违约责任有明文规定
- 尽职调查 — 公证人或律师核查地产价值登记卡、使用许可证、抵押负担与未报批的改扩建
- 在公证人处签署过户契据 — 或凭委托书远程办理 — 随后到不动产登记局完成登记
税费清单
预算要在房价之外留出空间：IMT 转让税累进（按档位与用途大致 1–7.5%），印花税 0.8%，公证与登记 1,000–2,000 欧元；若办理按揭，贷款环节另收 0.5–0.6% 的印花税。年度 IMI 按评估价值的约 0.3–0.45% 征收。日后出售时，非居民卖家还要就售房款被预扣税款 — 在第一次出价之前弄懂这套机制，请律师的钱就值回了。
买房不等于居留：单凭购房不会给您任何移民身份。如果目标是居留，请同步规划签证路径 — 基金类黄金签证与购房是两条并行的轨道。
人们栽跟头的地方：未报批的扩建、带建筑限制的农地、产权继承纠纷，以及形同虚设的预付合同。花 1,000–2,500 欧元请本地律师做完整的尽职调查，是整份预算里性价比最高的一行。