Comprar casa em Portugal como estrangeiro (guia 2026)

Os estrangeiros podem comprar imóvel em Portugal livremente — sem requisito de residência, sem restrições à propriedade. A mudança de 2026 é o contexto: desde que o Golden Visa abandonou o imobiliário em outubro de 2023, o grupo de compradores é de gente a comprar para viver — o que põe a due diligence e as regras de financiamento, e não as regras do programa, no centro do processo.

A sequência, por ordem

• Primeiro o NIF — sem número fiscal não há escritura; obtém-se antes da chegada através de representante
• Abrir conta bancária portuguesa — para transferências e como veículo do sinal
• Contrato-promessa (CPCV) — fixa preço, condições e sinal (normalmente 10–20 %); o incumprimento tem penas definidas
• Due diligence — o advogado/solicitador verifica a caderneta predial, a licença de utilização, ónus e obras não licenciadas
• Escritura no notário — ou à distância por procuração — e depois o registo na Conservatória do Registo Predial

A pilha de impostos

Orçamente para lá do preço: o IMT é progressivo (grosso modo 1–7,5 % por escalão e utilização), o imposto de selo 0,8 %, notário e registo 1.000–2.000 € e, com crédito à habitação, selo sobre o empréstimo de 0,5–0,6 %. O IMI anual anda nos 0,3–0,45 % do valor patrimonial. Se mais tarde vender como não residente, há uma retenção na fonte sobre o produto da venda — conhecer a mecânica antes da primeira proposta paga o advogado.

Onde as pessoas perdem dinheiro: ampliações sem licença, terrenos rústicos com restrições de construção, complicações de títulos herdados e contratos-promessa «decorativos». Um solicitador local que cobre 1.000–2.500 € pela due diligence completa é a rubrica de melhor relação qualidade-preço de todo o orçamento.

Próximos passos