Покупка недвижимости в Португалии иностранцем: гид 2026
Иностранцы покупают португальскую недвижимость свободно — ни требования резидентства, ни ограничений на собственность нет. Контекст 2026 года другой: после того как Golden Visa отказался от недвижимости в октябре 2023-го, пул покупателей — люди, покупающие для жизни. Поэтому центр процесса — due diligence и правила финансирования, а не правила программы.
Последовательность шагов
- Сначала NIF — без налогового номера нет сделки; получается до приезда через представителя
- Открыть португальский банковский счёт — переводы и инструмент для депозита
- Предварительный договор (CPCV) — фиксирует цену, условия и задаток (обычно 10–20%); за срыв предусмотрены штрафы обеих сторон
- Due diligence — нотариус/адвокат проверяет caderneta predial, лицензию на использование (licença de utilização), обременения и самовольные постройки
- Сделка (escritura) у нотариуса — или дистанционно по доверенности — затем регистрация в земельном реестре
Налоговый стек
Планируйте сверх цены: передаточный налог IMT прогрессивный (примерно 1–7,5% по шкале и назначению), гербовый сбор 0,8%, нотариус и регистрация €1 000–2 000, а при ипотеке — гербовый на кредит 0,5–0,6%. Годовой IMI — 0,3–0,45% от оценочной стоимости. Нерезиденты-продавцы сталкиваются с удержанием из выручки при последующей продаже — знать механику до первого оффера окупает гонорар адвоката.
Где теряют деньги: несогласованные пристройки, сельская земля с ограничениями на застройку, осложнённое наследственное право и «декоративные» предварительные договоры. Местный адвокат, берущий €1 000–2 500 за полный due diligence, — самая выгодная строка всего бюджета.
Дальше: аренда и договоры, налоги нового резидента и требования Golden Visa, если инвестиционный трек ваш.
Покупаете для жизни или под план резидентства?
Daria Melnik Realty совмещает поиск жилья и юридический due diligence со стратегией резидентства — одна команда, один график.
Получить консультацию →